前不久，南宁市房产局下发了《南宁市房产面积测算细则》（以下简称《细则》），本报就相关内容进行了采访和解读（详见6月5日17版）。近段时间，一些与公摊面积和公共场所有关的问题，再次被热心读者提出：如果公摊面积有误，有关部门要不要纠正？在《细则》中没有名份的“空中花园”，开发商是否有权赠送给个别业主？近日，记者就这些问题再次采访南宁市房屋产权交易中心（以下简称交易中心）有关负责人和部分业内人士
测绘面积有误差
房产部门要纠正
案例：市民李先生在南宁市兴宁区某楼盘买了一套房，看了本报6月5日的报道后，他怀疑自己房屋的公摊是不是被开发商多算了，他很想证实一下，但如果他请测绘公司对房屋重新测量，需要一笔不小的费用，这笔费用该谁出？如果测量出来的面积超过了国家规定的误差范围，那么房产证上的公摊面积要不要纠正？也就是说，《细则》有无追朔性？
回答：交易中心有关负责人认为，房屋公摊面积的测算是一个非常专业和细致的工作，是无法估算的。对于面积测绘，国家给予一定范围的误差（100平方米的房屋两次的测绘结果不能相差0.6平方米以上）。如果李先生要对房屋进行重新测绘，面积在国家规定的合理范围之内，房产部门就认可原来的测绘面积；如果重测与原来的面积误差太大，房产部门则要进行纠正。
目前南宁市实施的测绘暂行管理办法，对上述情况下产生的测绘费用到底由谁支付，并没有作出明确的规定，这是法律法规上的一个空白点。按常规来说，如果误差面积超过国家规定的范围，一般来说由过错方出，即由开发商出；如果误差面积在国家规定的范围之内，则由业主自己承担。
该负责人告诉记者，他们已明显地感觉到这个盲点，之前他们想抽调测绘行业有公正心、业务过硬的测绘技术人员组成一个专家组，对于有争议的房屋面积进行重新测绘，并且，各测绘公司向房产管理部门交纳一定金额的保证金，重新测绘的费用就由此出。这条规定可能要在测绘暂行管理办法升级成管理办法之时才能补充，但“房屋测绘管理办法”在2008年并没有列入立法的范围，所以这个法律空白在短时间内可能还无法填补。
会所归属未确定
业主消费要花钱
案例：市民梁小姐所在的小区建有高级会所，里面有球场、咖啡屋、小超市等。卖房时开发商说会所是全体业主的，但现在却被开发商出租谋取利益，每次梁小姐有朋友来到咖啡屋去消费，都被收取高昂的费用，这让她心里很不服气。梁小姐想知道，会所不计入公摊，其归属尚未确定，开发商私自拿来谋取利益是否合法？
回答：交易中心有关负责人认为，按照《细则》规定，会所、托儿所、居委会、活动中心、物管人员用房（宿舍和食堂）等，是不作为共有建筑面积的，但应分摊所在栋相关的共有建筑面积，即这些地方不仅不能分摊给全体业主，而且还要参与本栋房屋共有建筑面积的分摊。关于会所、托儿所、居委会等场所的产权问题，南宁市房产局正在结合《物权法》、《房屋登记办法》的实施进行研究，目前尚未明确。
该负责人分析说，在整个小区的房屋以及会所、学校、地下车库等配套设施尚未出售之前，所有的权属是属于开发商的，但在房屋都出售之后，会所、学校、地下车库等，就不一定是开发商的了，因为它们是作为小区的配套设施存在的。虽然目前对会所的权属没有定性，但大多数人认定其权属是开发商的，理由是开发商投资的。在用途上，如果会所是用于为广大业主服务的场所，不管开发商是出租还是自己管理，都是可以的，但开发商不能随意改变其会所的性质或出售给别人。
一位业内人士称，关于会所产权的归属，现有法律也没有明确规定，一直以来开发商和业主对会所权属的纷争时有发生。但由于从卖房开始，开发商就处于强势地位，他们将会所租赁也好、出售也好，业主都没有办法。
“空中花园”没名份
少数业主独占用
案例：市民张先生的邻居刘先生，以每平方米高出张先生购买单价100元的价格，买下了张先生楼上的一套房——顶层的一套楼中楼，开发商赠送了刘先生几十个平方米的“空中花园”。张先生觉得很不公平：楼顶本来是大家共有的，现在被开发商分割成几个“空中花园”，送给刘先生等几个人独占了。他很想知道，“空中花园”的权属到底属于谁？如何才能使“空中花园”真正成为全体业主共有？
回答：交易中心有关负责人说，楼中楼的“空中花园”如果不满足计算面积的基本条件，是不计算面积的，即不包含在产权面积内。按照《细则》规定，计算面积的基本条件是：有围护结构、有顶盖、层高大于2.2米的永久牢固结构。根据《细则》相关规定，如果“空中花园”是房屋天面上的花园，那么它是属于不计算建筑面积的范围，所以不能办理产权登记。也就是说，“空中花园”不属于某个业主。
业内人士认为，“空中花园”有两种情况，一种是作为公共空间使用的，一种是位于某户房屋内的。对于“空中花园”的归属争议较大的是后一种，目前开发商卖的很少，主要是通过提高单价然后以赠送的方式来实现。按照建筑物不可区分性的原则，“空中花园”是属于业主大家共同拥有的，比如全体业主可以凉晒衣物、晚上观看星星、白天享受阳光等，开发商是无权赠送给个别业主的。但问题是，现在房屋普遍设计是，“空中花园”只有通过顶层业主的房屋才能到达，实际上这种设计认可了顶层业主对“空中花园”的独自占有。要从根本上解决这个问题，还要从规划入手，即在房屋设计环节制订一些法律条文，使“空中花园”真正为全体业主共有。
楼顶归属不明确
维修起来有难度
案例：一次大雨过后，某小区5楼业主韦先生向记者投诉：楼顶被6楼的邻居做成了私人花园，天面渗漏导致他家遭殃：渗水顺着一面墙壁源源不断地流了下来，房屋地板全部被泡。事后韦先生找业委会，找物业公司，但维修的事很久都没有得到解决：因为这是公共场所出现的问题，应由公共维修资金来解决，但小区没有建立这项资金；其他业主又不使用楼顶，谁也不愿意掏钱维修。
回答：交易中心有关负责人认为，根据《物业管理条例》有关规定，房屋天面渗漏问题，如果出现在保修期限之内，应当由建设单位承担保修责任；保修期满后，可使用专项维修资金进行维修。
一位业内人士称，楼顶被少数业主做了私人花园和大露台后，渗漏如果出现在保修期满后，维修起来并没有那么简单。首先，是目前南宁市绝大多数小区并没有建立专项维修资金制度。其次，即使有专项维修资金，那么按照“谁使用谁负责”的原则，天面渗漏应由楼中楼的业主负责维修，因为私人花园和大露台所在地，虽然是公共场所却被个别业主独自使用，其他业主享受不到，出现问题时费用要大家来承担，于情于理说不过去。但天面渗漏遭殃的却是下面楼层的业主，在这种情况下，就会引发业主之间的矛盾。（记者 唐正芳）